郑州楼市限购限价限贷政策月内陆续出台

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小编:资金紧缺将成为2011年房地产行业不得不面对的难题。河南商报记者 陈亮/摄 郑州楼市“限购”新政推出已一月有余,政策对地产行业的影响正逐步加大,众多高房价城市的新房与二手房

资金紧缺将成为2011年房地产行业不得不面对的难题。河南商报记者 陈亮/摄

资金紧缺将成为2011年房地产行业不得不面对的难题。河南商报记者 陈亮/摄


  郑州楼市“限购”新政推出已一月有余,政策对地产行业的影响正逐步加大,众多高房价城市的新房与二手房成交量都出现了明显的下滑。

  与此同时,与“限购”相关的“限贷”和“限价”也在月内陆续出台,形成调控组合拳,直击楼市,综合多种手段调控房价,使其回归合理。

  尽管如此,到目前为止,郑州新房的售价并没有出现大幅度的下降,房产商与购房者进入僵持状态。然而,决定房产商是否会降价的关键因素要看房产商手中有没有“粮”,也就是资金。就目前来看,随着“三限”政策效力的逐步显现,楼市成交量下跌,开发商资金链趋紧,开始多方融资。

  河南商报记者 朱希苑

  存款准备金率再上调

  从银行贷款更难了

  4月17日,央行宣布了年内第四次上调存款准备金率的“调控令”:自4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率是去年1月份至今的第十次上调,而存款准备金率今年累计上调已达5%。本次调整后,一般金融机构的存款准备金率将达到20.5%的历史最高点,再次冻结银行资金达3500亿元。

  业内人士分析认为,调整准备金率的目的很明确,主要是为控制商业银行信贷投放。“银行信贷额度减少,会影响到一些客户的用款需求。”一位银行界业内人士认为,准备金率的提高、政府对房地产行业的宏观调控等因素,会让银行调整贷款结构。“银监会等相关监管机构对银行警示过风险,特别是针对房地产领域,监管较之前更加严格。”

  “随着调控政策的深入,不仅住宅项目申请银行贷款很难,甚至不限购的商业项目,想从银行贷到款也越来越难。”一位开发商负责人告诉记者,在央行接连上调存款准备金率之后,银行的信贷额度急剧收缩,以往银行找开发商“求贷款”的现象出现逆转,呈现开发商找银行“求放贷”的现象。

  事实上,由于信贷额度紧张,不仅开发商遭遇贷款困难,甚至不少符合购房资格的刚性需求,也受到银行“暂缓个人贷款”的影响而不能顺利买房。该开发商负责人告诉记者,近期郑州市多个银行传来停贷的消息,即使是没有公开表示停贷的银行,放款审核上也明显收紧,贷款者需要长时间排队等待。

  一月少卖几十套开发商资金链趋紧

  郑州市限购一月有余,楼市最大的变化是成交量的急剧下跌。

  “今年的调控政策对成交影响确实很大,一个月都少卖好几十套房子。”在位于郑州市北环的一家楼盘,一位张姓项目负责人告诉记者,在限购政策出台之后,该楼盘的销售受到严重影响,从不限购前的平均一天销售两三套,到现在的一个月销售十几套,成交量下降非常厉害。

  楼市成交量急剧下降,可以从权威部门的统计数据中看出。据郑州市住房保障和房地产管理局公布的最新“郑房指数”显示,今年3月,郑州市区商品住宅销售量呈现锐减趋势,3月本该是楼市的“小阳春”,但销量仅为3460套,与2010年3月9526套的成绩相比,锐减了五成多。

  现实的情况是,即使企业减缓拿地速度和新开工数量,也还有数目巨大的资本项目支出款项需要支付。在银行贷款额度持续缩减、IPO及再融资近乎关闭、信托融资几乎停滞的当前,房地产企业极度依赖销售回款,一旦市场成交持续低迷,开发商的现金流迟早会难以为继。

  即便采取暂缓开发速度等保守型应对策略,开发商依然要面对既有负债带来的资金压力。目前绝大多数开发商都有不同数额的有息负债、工程款和未交清土地款项需要支付。而在融资困难的情况下,销售回款已经成为开发商最为可靠的资金来源,交易量大幅下滑必然拉紧开发商的资金链。

  另外,经历了2010年年末土地市场的“抢地”风潮,过度的扩张让开发商们在面对资金需求放量的时候,受到成交量下降的冲击,以及银行业开始严控房地产开发贷款,资金紧缺成为2011年房地产行业不得不面对的难题。

  降价打折找信托开发商各有算盘

  有业界人士分析,去年拿地较多的开发商,因开工压力较大,资金相对较紧张;今年第一季度市场的销售骤降,让一些开发商资金周转紧张,当金融方面的调控政策出台后,限贷令的颁布收紧商业银行贷款额度,让乐观估计资金形势的开发商有点措手不及。

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